白癜风早期有什么症状 http://m.39.net/pf/a_7208874.html与普通的房屋征收相比，经营性房屋的征收有其特殊之处。一方面，除了对房屋价值的补偿外，经营性房屋还涉及到停产停业损失、装饰装修损失等补偿项目；另一方面，补偿对象不仅包括房屋的所有权人，还包括房屋的实际使用者，即承租人。现实中，经营性房屋被征收时，承租人权益被侵害的现象层出不穷，或是行政机关会绕过承租人直接对房屋的所有权人进行补偿，或是承租人与房屋的所有权人之间对停产停业损失、装饰装修损失等补偿项目的分配约定不明等等，从而使承租人处于“有损失却无补偿”的境况，并由此会产生一系列的诉讼。
更为重要的是，我国现行法律并未对上述问题作出清晰的规定，尤其是专用于调整国有土地上房屋征收法律关系的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称为《征补条例》）中，对承租人的利益保护只字未提。立法的缺失，将导致承租人陷入司法保护的困境。本文主要对经营性房屋承租人的利益保护作简要分析。
房屋征收中承租人的利益保护
查阅国务院分别于年、年、年颁布的三个条例可以看出，对承租人的利益保护并非一开始就处于立法缺失的状态，而且经历了全面保护、限制保护和不保护三个阶段。
年6月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》第3条将“被拆迁人”定义为：被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。承租人即可以理解为“被拆除房屋及其附属物的使用人”。第12条规定：拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。在第14条、第24条、第27条等条文中均体现了对承租人的利益的全面保护。
年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》最大的变化之一就是将承租人从“被拆迁人”中剔除。条例第4条规定将“被拆迁人”定义为“被拆迁房屋的所有人”。虽然如此，但该条例依然明确了“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，即承租人有权直接与拆迁人签订安置补偿协议。在第31条中对承租人有权获得“搬迁补助费”、“临时安置补助费”作了规定。此种限制保护使得承租人的利益开始遭受侵犯。
房屋征收中承租人的利益保护
年1月21日施行的《征补条例》，全面删除了年《城市房屋拆迁管理条例》中有关承租人利益保护的条款。不仅将“被征收人”定义为“被征收房屋所有权人”，延续了年条例的立法规定，并且条文中已见不到任何关于承租人利益保护的规定。虽然在“开平市赤坎镇隐没堂茶馆诉开平市人民政府不履行法定职责一案”中，广东高院认为：条例第十七条规定的补偿项目中包含了属于实际经营者（房屋承租人）的损失补偿内容，如对被征收房屋的装饰（不可分割的添附）部分的房屋价值补偿，对停产停业损失的补偿等。并进一步指出：房屋实际经营者（承租人）可通过房屋所有权人即被征收人向政府房屋征收机构提交相关证据材料，并提出相应的补偿要求，经协商一致达成补偿协议或者由作出房屋征收决定的人民政府依法作出补偿决定。
但实务中，由于承租人丧失了“被征收人”的法律地位，对其权益之保护很难引起征收人与出租人的重视。在“程仕勇诉被临湘市人民政府等房屋征收补偿一案”中，最高法认为：在征收人与被征收房屋产权人签订《房屋产权调换协议》，对征收房屋造成的各项损失包括停产停业损失达成补偿协议，并已实际支付协议约定的补偿费用时，即使承租人尚未实际领取应得的补偿，对房屋的强制拆除也不属于《征补条例》第二十八条第一款规定的补偿决定规定的期限内不搬迁的，应申请人民法院强制执行的情形。
总的来说，房屋征收中承租人的利益最终呈现为不予保护的立法精神。
房屋征收中承租人的利益保护
实务中，很多人会根据《征补条例》第二条的规定，认为承租人并非是“被征收房屋的所有权人”，因此没有对诸如征收决定、补偿决定、安置补偿协议等行政行为起诉的主体资格，也无权要求分割补偿款。
此时承租人需要到《行政诉讼法》第二十五条中寻找依据。在“盛成东等人诉靖边县人民政府林权行政登记一案”中，最高法认为：所谓“有利害关系”是指被诉行政行为对公民、法人或其他组织的合法权益已经或将会产生实际影响。本案中最高法进一步解释道：若进一步精确审查利害关系的形成，则基于上述条款，因袭司法实践积累，可从三个呈阶梯型的要件着手：一是合法权益范围要件，即提起诉讼的公民、法人或其他组织诉请保护的属于一种合法权益，这种合法权益可规定于民事法律等私法，亦可规定于行政法律等公法；二是合法权益个别化要件，即提起诉讼的公民、法人或其他组织享有这种合法权益，并非仅仅是一种间接的反射利益；三是合法权益受损害要件，即这种合法权益受到或将会受到被诉行政行为的损害。租赁双方基于合同而设立债权，合同成立并生效后，承租人自然对租赁房屋享有占有、使用、收益之合法权益，租赁房屋被纳入征收范围后，承租人面临一系列的损失。“因此，虽然房屋租赁权不是房屋征收标的，但房屋承租人作为征收关系人，若房屋所有权人以原告身份起诉征收决定、补偿协议违法的，承租人也可作为请求第三人参与诉讼。如果所有权人并未以被征收人的名义诉讼，依据《行政诉讼法》第二十五条之规定，房屋承租人作为原告提起行政诉讼，也未尝不失为一种途径。”
于是便出现这种情况：承租人以《行政诉讼法》第二十五条为依据，证明自己房屋征收活动具有原告主体资格；而征收人或被征收人常常援引《征补条例》第二条，希望法院驳回承租人对房屋征收活动的起诉。
为了公共利益的需要，国家对房屋进行征收，来强制性的取得私人财产权，但这种强制取得行为并非是无条件的，而且需要对财产权利人进行公平补偿。虽然《征补条例》未赋予承租人相应的法律地位，但房屋被征收时，房屋租赁合同已无法正常履行，承租人往往需要履行一定的义务，承担一定的损失。比如在行政机关规定的期限内搬迁，租赁合同因不可抗力而解除，停产停业损失，装饰装修损失等等。既然承租人的私人财产权遭到合法侵害，成为房屋征收活动中的利害关系人，就理应有权通过提起行政诉讼而得到公平补偿。
因此，承租人对房屋征收活动应具有原告主体资格，但房屋征收过程中存在一系列的行政行为，承租人具体对那些行政行为有原告主体资格，司法实践中也存在分歧。
房屋征收中承租人的利益保护
1、对强拆行为的原告主体资格
在“张鹏瑜诉广州市番禺区人民政府、番禺区新造镇人民政府行政强制一案”中，最高法认为：房屋征收案件中，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，应当认为承租人与该行政行为有利害关系，具有原告资格。
之外，原告仍需要提供对承租房屋进行装修、用于经营活动的初步证据材料，证明被告实施的强制拆除租用房屋行为，可能侵犯其合法财产权益。
在“陈天柱诉长沙市雨花区人民政府、长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室、第三人长沙市金属材料有限责任公司房屋征收补偿及行政赔偿一案”中，最高法认为：房屋征收案件中，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，应当认为承租人与该行政行为有利害关系，具有原告资格。
总的来说，对于直接侵犯的承租人合法权益的强拆行为，承租人一般是具体诉强拆行为的主体资格的。
2、对征收决定的原告主体资格
在“丽水市莲都区好红陶瓷商行等经营单位诉丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案”中，最高法认为：承租人添附的价值主要体现在建材本身和相应的人工成本，故从司法惯例看，承租人可对装修部分的补偿提起诉讼，而非对征收决定提起诉讼。即最高法认为承租人不具有对征收决定提起诉讼的主体资格，但可以转去对应得的补偿提起诉讼。
在“丽水市开平建材零售店诉丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案”中，最高法认为：对于普通民事法律关系的承租人而言，一般无权对涉案项目行政征收行为本身施加不必要的影响。对于涉案征收房屋的承租户，原审法院不认可其针对征收决定的原告主体资格，并无明显不当。
但在“裴玉梅诉北京市人民政府行政复议一案”中，最高法却认为：承租人在租赁的房屋上有重大添附或者依托承租的房屋依法享有生产经营权，征收行为将会直接造成其在房屋上的重大添附损失或者存在停产停业损失，为维护其自身合法权益，承租人依法对征收决定或强制执行行为享有原告资格和复议申请人资格。
3、对安置补偿协议的原告主体资格
在“章丘市冠泉商务宾馆诉章丘区人民政府确认征收补偿协议无效一案”中，最高法认为：二审法院以冠泉宾馆与涉案《征收补偿协议》不存在利害关系、不具备原告资格为由，裁定撤销一审判决、驳回冠泉宾馆的起诉，存在适用法律不当情形，有必要予以纠正，对案件实体争议作出进一步审查。本案中，一审法院认为：章丘市旧城(村)改造指挥部与种业公司签订《征收补偿协议书》时，就涉案房屋征收补偿的相关事项，没有将该房屋承租人即冠泉宾馆列为补偿协议相对人，未能顾及对涉案房屋已实际装修改造并经营的承租人之相关利益，属于遗漏征收补偿对象，程序不当。且该协议对相关项目补偿的价格证据不足，章丘区政府亦未提供涉案房屋系依法征收的证据，故涉案《征收补偿协议书》应予以撤销。本案中更为重要的是：最高法明确认为承租人应是征收补偿对象。
房屋征收中承租人的利益保护
房屋征收行为不但导致被征收房屋所有权发生转移，并且将随着征收工作的推进最终导致房屋的灭失，承租人客观上存在相关损失，作为承租人有权要求征收人给予其合理补偿。行政征收的角度来看，无补偿则无征收，征收人对在其征收行为中实际确有损失的承租人负有当然的补偿义务。同时，也应该容许承租人参与房屋价值评估等征收补偿前置环节、补偿款数额的确定等过程，如此才能清晰的明确停产停业、装饰装修、搬迁等损失的具体数额。
在上述“章丘市冠泉商务宾馆诉章丘区人民政府确认征收补偿协议无效一案”中，最高法认为：承租人为征收补偿对象，因此，如果房屋征收过程中因种种原因承租人没有参与的话，在“开平市赤坎镇隐没堂茶馆诉开平市人民政府不履行法定职责再审”中，最高法认为：补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
在上述“丽水市开平建材零售店诉丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案”中，最高法认为：对于普通民事法律关系的承租人而言，一般无权对涉案项目行政征收行为本身施加不必要的影响，其相关民事权益宜通过向民事出租人提出主张而实现。当然，由于后续补偿决定依照安置补偿方案如果包含了企业停产停业损失的行政补偿，则对于行政补偿行为可以考虑给予营业性租赁人相应的诉权。同时不排除在特定情形下依照《征补条例》第二十三条有关停产停业损失的规定主张行政法上的合法权益。
房屋征收中承租人的利益保护
一旦租赁房屋遭遇征收，租赁标的物将不复存在，导致的直接后果就是基于该房屋形成的租赁关系无法继续履行，承租人无法继续占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的装修成本付之东流，并带来相应的营业、搬迁损失。国家的征收行为合法侵害了承租人的租赁权，对于由此导致的装修、搬迁、营业等损失，国家理应给予一定的量化补偿。
1、搬迁费用
该项费用一般用于补偿因征收活动承租人无法继续使用房屋，需要将房屋内的可移动财物搬迁或临时安置到新的房屋而产生的费用。
2、临时安置费用
该项费用一般用于选择房屋安置的情形下，从房屋被征收到交付新的安置房屋期间，由此产生的临时安置费用。
3、装修装饰的损失
该项费用一般用于补偿承租人正常经营活动中对所租赁的房屋进行装修改造，让房屋的布局、风格等更适合于承租人所经营的行业。不同的行业对装修装饰的要求不同，由此产生的损失也不同。
4、停产停业的损失
一般的房屋征收活动中，租赁合同往往未到期，但承租人已经无法正常经营，由此必然产生停产停业损失。停产停业损失主要包括两个方面，一是经济损失，即因停产、停业使被征收人去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失。二是因征收而必须发生的一些费用。比如停产、停业期间职工(工资、福利费、各种保险等社会基金；企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；生产、经营证照的重新办理或变更的费用等等。如果房屋被承租人租赁的话，那么失去获得利润机会的应是承租人，而非被征收人。
一般省市出台的房屋征收与补偿规定会明确停产停业损失的计算方法。比如《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条、《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条等等。
在实务中，一般法院会依据“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则来决定上述费用及损失的归属。
在“王艳诉新民市人民政府、新民市土地房屋征收管理办公室履行行政职责一案”中，最高法认为：搬迁费用是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对由此带来的搬迁费用和停产停业损失是征收人对因征收导致收益权受损给予补偿。实质上，搬迁费用和停产停业损失均是对因征收所致房屋使用权损失的部分所给予的补偿，该部分补偿可以直接对房屋使用权人进行补偿。房屋征收中，只有房屋的实际使用人即承租人才会存在搬迁费用和停产停业损失，因此该部分补偿可以直接支付给承租人。
在“章丘市冠泉商务宾馆诉章丘区人民政府确认征收补偿协议无效一案”中，最高法认为：承租人虽然不是被征收人，但对于其完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，依法有权获得合理补偿。
在上述“丽水市莲都区好红陶瓷商行等经营单位诉丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案”中，最高法认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收补偿中包括停产停业损失。本案再审申请人如对该部分补偿不服，可另行提起诉讼。即最高法认为承租人有权主张停产停业损失，对该部分补偿的诉讼有原告主体资格。
在上述“陈天柱诉长沙市雨花区人民政府、长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室、第三人长沙市金属材料有限责任公司房屋征收补偿及行政赔偿一案”中，最高法认为：征收导致了经营性用房无法继续使用，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。本案中，征收直接导致陈天柱无法继续经营而产生的停产停业损失、搬迁费，雨花区政府、雨花区征收办应补偿给陈天柱。
房屋征收中承租人的利益保护
1、要求征收人给予补偿，即要求行政机关履行补偿职责
如前所述，承租人有权利主张独立的补偿利益，自然可以直接要求行政机关履行补偿职责。
在“盐城市瑞好达装饰家具有限公司诉江苏省盐城市亭湖区人民政府行政其他一案”中，最高法认为：征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及经营性房屋被征收等情形，因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收及补偿行为之间存在行政诉讼法上的利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。
在上述“王艳诉新民市人民政府、新民市土地房屋征收管理办公室履行行政职责一案”中，最高法认为：王艳作为房屋承租人具有向新民市政府主张因征收产生的搬迁费用和停产停业损失的请求权。
2、与被征收人之间通过民事法律关系解决
在上述“丽水市开平建材零售店诉丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案”中，最高法认为：如果因承租房屋被征收而遭受的损失，应由房屋所有权人依照租赁合同进行补偿，如发生争议通常属于民事纠纷范畴，应由租赁双方通过民事诉讼等途径来解决。
如果被征收人与承租人签订的租赁协议已经就征收情况作出了预测，并安排了相应的处理方式，按照租赁合同约定的方式处理即可。
此外，部门地方政府也会规定通过约定的方式解决承租人应得补偿利益的分配。《柳州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十四条规定：被征收房屋的搬迁费、停产停业损失等补偿，租赁当事人之间有约定的，从其约定；无约定的，补偿给承租人。《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十五条规定：被征收人与房屋承租人有约定的，按其约定进行补偿；没有约定的，分别对被征收人和房屋承租人各付50％的停产停业损失补偿和搬迁奖励。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条第二款规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配；协商不成的，由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。此处“约定”一般指的是租赁当事人在租赁合同中的约定。
参考来源：
袁小荣.房屋征收中承租人权益保护机制探讨——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》[C]全国法院第25届学术讨论会获奖论文集:公正司法与行政法实施问题研究(下册)..
年《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
()粤行终号
()最高法行申号
年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
年《行政诉讼法》第二十五条：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
()最高法行再36号
杜凌宇.房屋征收中承租人利益保护.硕士[D].吉林大学.
()最高法行再号
()最高法行申号
()最高法行申号
()最高法行申号
()最高法行申号
()最高法行申号
()鲁01行初号
()最高法行再号
年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
杜献伟.新征收与补偿条例中承租人权利保护[J].人民司法(应用),,(04):43-47.
江必新.国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用[M].中国法制出版社，.
年《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条：因征收房屋造成停产停业损失的补偿，当事人可以协商选择下列方式之一确定补偿金额：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按被征收入上一年度纳税的税后月平均净利润计算；（三）按被征收房屋租金收益计算；（四）按设区的市、县（市、区）人民政府制定的其他补偿办法计算。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。
年《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：（一）按被征收房屋评估总价的一定比例计算；（二）按净利润损失计算：具体按照上一年度报税务部门的数值计算，或由双方共同委托中介机构认定；（三）按从业人员工资收入计算：从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算，从业人数按实际从业人员（不含临时人员）计算。无法核定实际从业人数的，可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定；（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。
年《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十七条 征收生产经营性房屋，造成停产停业损失的，房屋征收主管部门应当向房屋所有权人或者房屋承租人支付停产停业损失补偿费。停产停业损失补偿费的计算标准，由房屋所有权人或者房屋承租人选择下列任意一种方式：（一）按照被征收房屋建筑面积每月每平方米60元计算；（二）按照评估机构对停产停业损失情况的评估价格计算；（三）按照上一年度税务部门的月平均利润值计算。实行产权调换的，按照实际过渡期限计算；实行货币补偿的，一次性按照12个月给予补偿。征收出租的生产经营性房屋的，应当根据该区域房屋被征收前的平均效益（由评估机构评估确定），向房屋所有权人支付效益补偿费，补偿期限为过渡期限减去6个月。
()最高法行申号
()最高法行申号
()最高法行申号
江必新.国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用[M].中国法制出版社，.
作者：石松亚——北京市京师律师事务所
